Emlakçılık Nedir ? Kimler Emlakçılık Yapabilir?

Emlak komisyonculuğu mesleğini tam anlamıyla düzenleyen direk bir yasa ve düzenleme Türk Hukuk sisteminde mevcut değildir. Türk Ticaret Kanunun 12 maddesinin 12 bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14 maddesi Tellallık, komisyonculuk, ve sair tavassut Aracılık işlerini yapmak üzere kurulan müesseselereTicarethane bunları işletenleri de Tacir olarak kabul etmiştir.

Borçlar kanunun 404 maddesinde Gayrimenkul Tellallığı yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir denilmektedir. Bu sebeple T.T.K madde 12 hükümleri gereği Tellalık ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır.

Yine Borçlar kanununun 404-405-406-407 ve 409 uncu maddelerinde gayrimenkul tellalının yapacağı akitin şekli, alacağı ücret, çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadır.

Ancak 507 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar kanunun 3153 sayılı kanunla değişik 6 ncı maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulunun 24/6/1997 tarih ve 9 nolu kararı ile emlak komisyonculuğu esnaf ve sanatkarlar kolları arasında Hizmetle ilgili meslek kolları bölümüne dahil edilmiştir. Bu karar 22 Ocak 1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kararın yürürlüğe girmesini takiben çeşitli illerde Kamu kurumu niteliğinde olan emlak komisyoncuları odaları kurulmaya başlamıştır.

Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu olan odalar. Anayasanın 135 maddesinde belirtildiği üzere belli bir mesleğe mansup olanların, müşterek ihtiyaçlarını karşılamak, MESLEKÎ faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette gelişmesini sağlamak. Meslek mensuplarının birbirleriyle ve halkla olan ilişkilerinde güveni hakim kılmak üzere meslek disiplinini ve ahlakını korumak amacı ile kurulan Kamu tüzel kişilikleridir.

Bugünkü geldiğimiz noktada Emlakçıların tek bir çatı altında toplanması mümkün görünmemekle birlikte bu,durum emlakçıların Ticaret Odalarında bulunan emlak komisyoncuları meslek komitesi ve esnaf sanatkarlar bünyesinde kurulan emlak komisyonculuğu odalarının müşterek çalışmaları sonucu kısa zamanda emlakçların beklentileri doğrultusunda gerekli yasal düzenlemelerin yapılması için bir arada çalışmalarını gerektirmektedir.

Hukukta Emlakçılığın Yeri | www.emlakdoktoru.net

Emlak komisyonculuğu mesleğini tam anlamıyla düzenleyen direk bir yasa ve düzenleme Türk Hukuk sisteminde mevcut değildir. Türk Ticaret Kanunun 12 maddesinin 12 bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14 maddesi Tellallık, komisyonculuk, ve sair tavassut Aracılık işlerini yapmak üzere kurulan müesseselere Ticarethane bunları işletenleri de Tacir olarak kabul etmiştir.
Emlakinin, en kısa süre içinde satılmasını veya kiralanmasını temin için aracının geniş bir tanıtım yapmasını, en yüksek değerle en kısa sürede satılmasını, aldatılmadığını hissetmesini ve en son olarak ta tüm bu hizmetleri en ucuza yaptırtmayı bekler.

Borçlar kanunun 404 maddesinde Gayrimenkul Tellallığı yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir denilmektedir. Bu sebeple T.T.K madde 12 hükümleri gereği Tellalık ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır.

Yine Borçlar kanununun 404-405-406-407 ve 409 uncu maddelerinde gayrimenkul tellalının yapacağı akitin şekli, alacağı ücret, çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadır.
Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu olan odalar. Anayasanın 135 maddesinde belirtildiği üzere belli bir mesleğe mansup olanların, müşterek ihtiyaçlarını karşılamak, MESLEKÎ faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette gelişmesini sağlamak. Meslek mensuplarının birbirleriyle ve halkla olan ilişkilerinde güveni hakim kılmak üzere meslek disiplinini ve ahlakını korumak amacı ile kurulan Kamu tüzel kişilikleridir.Bugünkü geldiğimiz noktada Emlakçıların tek bir çatı altında toplanması mümkün görünmemekle birlikte bu,durum emlakçıların Ticaret Odalarında bulunan emlak komisyoncuları meslek komitesi ve esnaf sanatkarlar bünyesinde kurulan emlak komisyonculuğu odalarının müşterek çalışmaları sonucu kısa zamanda emlakçların beklentileri doğrultusunda gerekli yasal düzenlemelerin yapılması için bir arada çalışmalarını gerektirmektedir.


Emlakçılıkta Kullanlılan Terimler ve Anlamları | www.emlakdoktoru.net

ADA: Çevresi yollarla sınırlanmış ve çoğu parsellere bölünmüş arsa ile böyle bir arsayı kaplayan yapılar takımı, yapı adası.

AKAR: Kiraya verilerek gelir sağlayan mülk.

ALTYAPI: Su, elektrik, kanalizasyon, yol gibi tesislerin tümüne verilen ad.

ANAHTAR TESLİM: Bir yapının tüm gereç ve işçiliğinin yüklenici tarafından karşılanıp, bütünüyle bitirilmiş olarak mal sahibine teslim edilmesini öngören sözleşme şekli.

ANTRE: Bir binanın veya apartman dairesinin ilk girilen bölümü, giriş.

APARTMAN DAİRESİ: Bir bina içinde birkaç oda ile mutfak ve banyodan meydana gelen, bir kişi veya bir ailenin oturabileceği büyüklükte daire.

ARSA: Üzerinde yapı kurulmak üzere ayrılmış yer yasaya göre, belediye sınırları içinde bulunup belediyece parsellenmiş arazi.

BAĞIMSIZ BÖLÜM: Bir yapının Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerden her biri.

BAHÇEKENT: Sağlık ve konfor koşullarına uygun bir yaşam sağlamak amacıyla tasarlanmış, tarıma ayrılmış bir toprak parçasıyla çevrili uydu kent.

BALKON: Bir binanın üst katlarından dışarıya doğru çıkmış, önü ve yanları korkulukla çevrili yer.

BANLİYÖ: Büyük bir kentin yakın çevresinde bulunan yerleşim birimi.

BARAKA: Tahta, çinko, sac gibi hafif gereçlerle yapılmış, temelsiz, eğreti yapı.

BARBEKÜ: Et ya da balığın ızgarada pişirildiği ocak, bir tür mangal.

BASIK: Tavan yüksekliği alışılagelmiş ölçülerden az olan daire, oda.

BAYINDIR: Gelişip güzelleşmesi, yaşayış koşullarının uygunlaştırılması için üzerinde çalışılmış olan yer imar edilmiş.

CEPHE: Bir binanın yüzlerinden herbiri, özellikle ön yüz.

CİHANNÜMA: Her tarafı seyredebilmek için bazı ev çatılarının üstüne yapılan oda veya teras.

CUMBA: Eski Türk evlerinde, çoğu kafesli olan çıkma.

ÇATI KATI: Binalarda çatı ile son normal kat arasında yapılan kat.

ÇEKME KAT: Bir binanın son katı üzerine yapılan, cepheden geriye çekilmiş kat.

DAİRE: Bir apartman içinde yeralan, birden fazla konuttan herbiri.

DAM: Bir binanın göğe bakan yüzü.

DENİZE SIFIR: Denizle arasında herhangi bir yapı veya geniş bir toprak parçası olmayan yapı, arsa.

DEVREMÜLK: Tapusu belirli bir devre kullanım için geçerli olan, ortak kullanılan konut, yazlık.

DOĞALGAZ: Yeraltından çıkarılıp yakıt olarak kullanılan, ısıl değeri metre küpte 8900 kilokaloriye ulaşan hidrokarbon gazı.

DÖNÜM: Eni ve boyu kırkar arşın olan eski bir yer ölçüsü, yaklaşık 1000 m2.

DUBLEKS: İki katlı, ikinci katına içten merdivenle çıkılan konut.

EBEVEYN BANYOSU: Yatak odasında bulunan banyo.

EKLENTİ: Var olan ama yapıya eklenen bölüm.

EKSPERTİZ: Bir arsaya veya yapıya belli ölçütlere göre değer biçme işi.

EMSAL: Bir yapı veya konutun satış ya da kira bedelinin, benzerleriyle karşılaştırılması.

FERAĞ: Sahiplik hakkını başkasına devredip ilişki kesme bu iş için tapuda yapılan resmi işlem.

FRANSIZ BALKONU: Döşemeye değin inen ve kapı gibi açılan, önü korkuluklu pencere.

GABARİ: Yapılacak bir binanın belediyece öngörülen azami yüksekliği.

GAYRİMENKUL: Taşınmaz mal.

GEDİK: Eskiden bazı mülkler için ödenen vakıf vergisi.

GİRİŞ KATI: Yerkatı, zemin katı. 

GİYDİRME CEPHE: Çok katlı bir yapıda, döşemelerin önünden geçerek devam eden, bunlara veya kolonlara asılan, taşıyıcı olamayan, çoğu camlı dış duvar.

GÖTÜRÜ: Bir yapı işinin baştan kararlaştırılan sabit bir tutar karşılığında bir yükleniciye yaptırılması ilkesine dayanan sözleşme türü.

ISLAH: Bir bölgenin, tümüyle yenilenmeksizin yaşama koşullarının düzeltilmesi.

İFRAZ: Bir toprak parçasını veya arsayı parçalara ayırma, parselleme, parselizasyon işlemi.

İHALE: Bir işi birçok isteklinin arasından, en uygun görülen koşulları önerene bırakma.

İKİZ EV: Planları ortak duvara göre simetrik olan, bitişik iki evden meydana gelen birim.

İMAR AFFI: Kaçak yapıların ya da imar kurallarına uygun yapılara kaçak eklenmiş bölümlerin aklanması.

MAR DURUMU: Bir arsanın imar planına ve imar yönetmeliğine göre nasıl kullanılabileceğini bildiren ve belediyece düzenlenerek istek üzerine arsa sahibine verilen belge.

İMAR PLANI: İmar yasasına göre, nüfusu 10.000 aşmış yerleşmelerde yapılması zorunlu olan fiziksel plan.

İSTİMLAK: Kamulaştırma.

KADASTRO: Her çeşit arazi ve mülklerin, alanını, sınırlarını ve değerlerini belirtip plana bağlama işi.

KAGİR: Taş veya tuğladan yapılmış.

KAMULAŞTIRMAK: Bir şeyi sahibinden satın alarak kamuya mal etmek, kamu yararına almak.

KAPALI BALKON: Üstü ve yanları örtülü, önü ise açık olan balkon.

KARTONPİYER: Yapıları kabartmalarla bezemek için, çoğu zaman duvar ve tavan arakesitleri ile tavan göbeklerinde kullanılan sertleştirilmiş mukavva veya kıtıklı alçı.

KAT KARŞILIĞI ANLAŞMA: Arsa sahibince ortaya konan bir arsa üzerine, bir müteahhitçe, finansmanı da kendisince sağlanarak yapılan binanın, arsa sahibi ile müteahhit arasında belli bir oranda bölüşülmesi esasına dayalı anlaşma türü.

KAT MALİKİ: Kat mülkiyeti hakkına sahip özel ya da tüzel kişi.

KAT MÜLKİYETİ: Bir ya da daha çok kişinin, bir yapının belirli bir bölümüne sahip olabilmesi.

KAT YÜKSEKLİĞİ: Döşeme üstünden bir üst katın döşeme üstüne olan uzaklığı.

LEBİDERYA: Kesintisiz deniz manzaralı daire.

LÜKS: Bir dairenin en temel öğeler dışında, konfora yönelik daha fazla detaylarla donatılmış olması.

MAHZURLU: Herhangi bir işlem veya uygulamaya elverişli olmayan.

MENKUL: Bir yerden başka bir yere taşınabilen, taşınır.

MERKEZİ ISITMA: Bir binanın çeşitli bölümlerinin, bir merkezden borularla sevk edilen sıcak su veya buharla, ya da kanallarla sevk edilen sıcak hava ile ısıtılma sistemi.

MERKEZİ YERDE: Bina ya da konutun, bulunduğu semt veye kentin merkezi sayılan bölümüne çarşı, pazar ve ulaşım araçlarına yakın olması.

METROPOLİTAN ŞEHİR: Belli bir büyüklüğü olan, örneğin nüfusu bir milyonu aşan şehir.

MÖBLELİ: İçinde eşyası bulunan daire.

MÜSTAKİL TAPU: Tek konut için verilen tapu.

NAZIM PLANI: Bir kentin haritaları üzerine çizilen ve arazi parçalarının kullanış biçimleri ile başlıca bölge tiplerini belirten, yani kentin gelecekte alacağı biçimi gösteren plan.

NİZAM: Binaların yanyana sıralanış düzeni ayrık nizamda aralarında toprak parçası vardır bitişik nizamda duvarları ortaktır.

ÖLÇEK: Bir harita veya çizimde görülen uzunluklarla bunların imlediği gerçek uzunluklar arasındaki oran.

ÖN BAHÇE DERİNLİĞİ: Binanın ön yüzünden kendi parselinin ön sınırına kadar olan en yakın dik uzaklık.

ÖN CEPHE: Yapının yola bakan yüzü.

PAFTA: 1.Üzerine proje çizilen levha. 2. Büyük haritaları meydana getiren ayrı parçalardan her biri.

PARSEL: Belli bir amaç için ayrılıp sınırlanmış arazi parçası, bir adanın parçalarından her biri.

RESTORASYON: Aslını bozmadan onarma.

RESTORATÖR: Fransızca'da resim veya heykelleri onaran kişileri tanımlamakta kullanılan bu sözcük Türkçe'de, anlam kaymasıyla, restorasyon uzmanı anlamında kullanılmaktadır.

REZERVUAR: Sarnıç, hazne.

SAHİBİNDEN: Bir mülkün, arada herhangi bir aracı olmadan, doğrudan doğruya sahibi tarafından satışa veya kiraya sunulması.

SANDIK ODASI: Genellikle penceresi olmayan, evdeki fazla eşyaların konulabileceği küçük oda.

SELAMLIK: Eskiden büyük konaklarda erkeklerin bulunduğu ve erkek konukların alındığı bölüm.

SERVİS GİRİŞİ: Büyük binalarda yan hizmetler için kullanılan ikinci derecedeki giriş.

SIFIRDA: Yeni bitmiş ev, daire hiçkimse tarafından kullanılmamış.

SOSYAL ALTYAPI: Sağlıklı bir çevre meydana getirmek amacıyla yapılması gereken eğitim, sağlık, kültürel ve yönetsel yapılar ile park, çocuk bahçeleri gibi yeşil alanlara verilen genel ad.

STÜDYO: Aynı zamanda oturma, yatma ve yemek için kullanılan oda.

SÜPER DENİZ MANZARALI: Balkon, teras veya pencerelerinden denizin geniş bir açıdan, panoramik olarak görüldüğü konut, daire.

ŞALE: İsviçre çobanlarının kulübelerine ya da dağ evlerine verilen ad.

ŞİRVAN: Çatı arasında bulunan basık oda.

TAPU SENEDİ: Bir mülkün kimin olduğunu gösteren resmi belge.

TAPULAMAK: Bir mülkü tapuya geçirmek.

TAVANARASI: Çatı ile son kat döşemesi arasında kalan boşluk.

TEKNİK ALTYAPI: Elektrik, gaz, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon, her tür ulaştırma, haberleşme ve arıtım gibi hizmetlerin sağlanması için yapılan tesisler ile açık ve kapalı otopark kullanışlarına verilen ad.

TERAS: 1. Oturup hava almaya yarayan, düz ve çevresi açık yüksekçe yer, taraça. 2. Üstü gezinmeye elverişli düz dam. 

TOPLU KONUT: Sosyal ve fiziksel altyapısıyla birlikte gerçekleştirilen çok sayıda konut birimini anlatmakta kullanılan terim.

VAZİYET PLANI: Yapıların değişmez röperlere göre arsaya yerleşmelerini belirten üstten görünüş, yerleşme planı.

YALI: Düzlük ve açıklık su kıyısına yapılmış köşk. Sahilhane adı da verilir.

YAPSATÇI: Konut yapıp daire daire satan kimse, firma.

YENİLENMİŞ: Eski bina veya dairelerin onarılarak, restore edilerek yeni hale getirilmesi.

YIKMA RUHSATI: Bir yapıyı yıkmak için ilgili belediyeden alınan izin yıkma izni.

SIKÇA KULLANILAN TERİMLER

MÜLKİYET: Mülkiyet sözü arapça mülkten maldan gelmektedir. Bir mala sahip olma, onu serbestçe kullanma hakkını kendinde bulundurma anlamındadır.

TAM MÜLKİYET: Mülkün tamamına ve her hakkanına sahip olmak demektir.

İŞTİRAK HADLİ MÜLKİYET: Birden çok kişinin aralarında daha önce kişisel bir bağ yada bir ortaklık nedeniyle bir şeye birlikte malik olmalarıdır. İştirak hadli mülkiyetin alım satımı yapılamaz.

MÜŞTEREK MÜLKİYET: Birden çok kişinin belirli bir mala aynı anda hisseli olarak malik oldukları topluluk mülkiyeti şeklindedir.

İRTİFAKLI MÜLKİYET: Söz konusu olan taşınmaz üzerinde yararlanma olanağı sağlayan bir haktır.Örneğin geçit hakkı gibi.

İNTİFALI MÜLKİYET: Mülkün ölünceye kadar kullanma ve faydalanma hakkıdır.Bu hak ölümle düşer veya rızai feragat ile düşer.

ZİLLİYET HALİNDE MÜLKİYET: Bir taşınmaza arasız, kesintisiz ve itirazsız uzun süre elinde bulunduran ve ihya ederek kullanan kişinin sahip olduğu haktır.

ŞUFA HAKKI: Müşterek sahip olunan taşınmazları hissedarlardan birinin öncelikle satınalma hakkıdır.

KAT MÜLKİYETİ: Kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara kat maliki denir.

KAT İRTİFAKI: Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra kanunla gösterilen şartlar yerine getirilerek kat mülkiyetine geçilir.

VERASET VE İNTİKAL: Miras bırakanın üzerindeki menkul ve gayri menlkulleri ölüm ile mirascılarına intikal eder. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkkından yararlanabilmek için mirascılar sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamı alarak bununla birlikte veraset intikal vergisini yatırarak tapuda tescil işlemini yaptırırlar.

İPOTEK: Gayrimenkul rehni çeşitlerindir.Tapuda kayıtlı gayrimenkulü teminat göstererek işinin nakti sıkıntısını gideren işlemlerdendir. Örnek banka kredisi sağlamak, alacağını teminat altına alma için kullanılır.

ŞERH: Bir taşınmazın üzerinde yapılacak herhangi bir çalışma için konulan dikkat notudur. 

TEDBİR: Gayrimenkulün el değiştirmesini engellemek amacıla mahkeme tarafından tapuda konulan kayıtlardır.

İMAR DURUMU: Parsel temelinde yapılan taban alanını , yüksekliğini,biçimini yollar ve komşu parsellerden çekme mesafelerini gösteren belgedir.

İFRAZ: Ayırma 

TEVHİT: Birleştirme

HARİTA ÖLÇÜLERİ:

İmar planına altlık teşkil eden halihazır haritalar 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000, 1/10000,1/25000

1/500 de 1mm 0.50 metreyi gösterir.

1/1000 de 1mm 1 metreyi gösterir.

1/5000 de 1mm 5 metreyi gösterir.

1/10000 de 1mm 10 metreyi gösterir.

EN ÇOK SORULANLAR |  www.emlakdoktoru.net

Satış işleminde harç oranı

Satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için BİNDE 15.

Satış işleminde istenen belgeler

1-Her iki tarafın fotograflı nüfus cüzdanları

2-Satıcıdan 1, alıcıdan 2 vesikalık fotograf

3-T.C. kimlik no

4-Vergi kimlik no -vergi dairesinden alınmış kart şeklinde olmalı

5-Deprem sigortası poliçesi -DASK

6-Tapu

İşyeri kiralarındaki stopaj oranı %22. Beyanname brüt tutar üzerinden verilir. Yıllık kira bedeli toplamı 14 milyar TL yi geçmiyorsa, beyan edilmez. Üzerinde ise beyan edilir.2004 yılı için

Gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançların vergilendirilmesiMükelleflerin elde ettikleri gayrimenkulü 4 yıl süre ile ellerinde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda alım satımdan sağladıkları kazançlar gelir vergisine tabi tutulmayacaktır.

Vergiler Alım Satım vergileri

Arsa belediye sınırları içinde parsellenmiş arazidir.

Arazi sınırları dağ,çit,duvar,ağaç gibi tabi ve suni işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır. 

Birden fazla bloktan oluşan apartmanlarda masraflar nasıl karşılanır ?

Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey fark etirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.
Ancak birçok durumda bu anlaşmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.

Apartmanda kat maliki diğer daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir ?

Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz.Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından birleştirilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.

Apartmandaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi ?

Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür. 

Yönetim kaç kişiden oluşur ?

Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile belirlenir. İki ihtimal vardır ya yönetici adı altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.

Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri nasıl bölüştürülür ?

Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.

Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir mi ?

Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.

Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı kullanılabilir mi ?

Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün olduğundan araştırılmalıdır.

Ev sahibi kiracısının halen ikamet ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi ?

6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.

Apartman yönetim planında depolu dükkan olarak görünen bölüm farklı bir amaçla kullanılabilir mi ?

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.

Kiranın yüksekliği tahliye nedeni olabilir mi?

Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olması, 'akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler' arasında sayılmadığından sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre değiştirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sone ermişse veya uzun süreli sözleşmede 'uyarlama davası' açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.

Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir?

Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.

Kira tespiti nasıl yapılmalıdır?

Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir edilmelidir.

Arsa payına itiraz edilebilir mi?

Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.

Bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılabilir mi?

Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçesi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe veya ortak yer bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

Apartmanın bahçesi otopark haline getirilebilir mi?

Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.

Evde evcil hayvan beslenebilir mi? www.emlakdoktoru.net

Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar yılan vb. hiçbir şartla beslenemez.

Pencere kapı haline getirilebilir mi?

Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.

Çekme kat imar affına girebilir mi?

Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu niteliklerden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.

Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi eklenebilir mi?

Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.

Daire içi duvarlar yıkılarak iki oda birleştirilebilir mi?

Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar kaldırılabilir.

Boş duran daire için asansör tamir parası verilir mi?

Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

Soğuk hava deposu için kalorifer parası ödenir mi?

Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.

Konut Sigortaları